Орон сууцны түлхүүр моргейжийн зээл

2012 оны хавар өмнөх Засгийн газраас иргэдийг орон сууцжуулах зургаан хувийн хүүтэй 50 саяын хөнгөлөлттэй зээл олгоно гэсэн зорилт дэвшүүлээд байхад энэ асуудлын талаар одоогийн УИХ-ын гишүүн Ж.Батзандан АНУ, зүүн Европын пост комммунист орнуудын туршлага болоод Монголын нөхцөл байдлын талаар “Орон сууцны түлхүүр моргейжийн зээл” гэсэн сонирхолтой нийтлэл бичиж байсан юм.

Одоо ч энэ нийтлэлийн агуулга, ач холбогдол буураагүй байна.

Орон сууцны түлхүүр моргейжийн зээл

“Моргейж бол зээл биш хуримтлал юм”

Шинэ зууны эхэнд Мянганы замын бүтээн байгуулалтыг Мянгуужингийн үлгэр гэж зарим нь билэггүй амлаж байсан ч өнөөдөр монголчууд мөнөөх замаараа давхиж явна. Хоёр жилийн өмнө УИХ-аас 100 мянган айлын орон сууц барих “Шинэ бүтээн байгуулалт” дунд хугацааны зорилтот хөтөлбөрийг баталж, өнгөрсөн онд Засгийн газар хэрэгжүүлэх үйл ажиллагааны төлөвлөгөө гаргасан. Харин луу жилийн яг босгон дээр анх удаа орон сууцтай болох бага, дунд орлоготой иргэдэд зургаан хувийн хүүтэй 50 сая төгрөгийн зээл олгоно гэсэн нь олныг хошууруулав. Толгой хоргодох төдийхөн биш тохилог орон сууцтай болно гэдэг иргэдийн хувьд их амны хишиг.

Цагтаа АНУ-д гэхэд энэ асуудал америк мөрөөдлийн хэмжээнд тавигдаж байлаа. Гэсэн ч тэнд үлгэр хэдийнэ дуусч, мөрөөдөл биелжээ. АНУ бол зарим судлаачдын үзэж буйгаар бизнест хөтлөгдсөн нийгэм, энэ талаараа Европоос ч илүүтэй. Зүүн Европын пост коммунист улсууд ерээд оноос “дөрвөн дугуйт, гурван өрөө, гурван хүүхэд” зорилт тавиад иргэдээ орон сууцаар бүрэн хангаж чадлаа. Ямар ч байсан таван ам бүлтэй айл гурван өрөө байр, амины унаатай болов. Цаг агаар нь манайхтай адил хүйтэн Канадын Засгийн газар айл өрхүүдээ 40 мянган ам.доллараар дулаахан хаустай болгосон. Саяхан Энэтхэгт нэг айлыг 400 ам. долларын өртгөөр орон сууцжуулах төсөл шалгарч, улс орныг хамарч эхлээд байна. Энэтхэг ганцхан дулааны улиралтай орон ч дэлхийд хоёрт ордог 1,2 тэрбум хүн амтай. Харин Сингапурын туршлага хамгийн олзуурхууштай. Анхны ерөнхий сайд Ли Куан Ю зуу гаруй жил Английн колони байсан, газрын баялаггүй, даавуун оромжтой загасчны тосгон бүхий жар далаад оны Сингапурыг 50 шахам жил удирдахдаа орчин үеийн орон сууцтай, зам тээвэр, дэд бүтэц дээд зэргээр хөгжсөн, ард иргэд нь ажилтай Азийн бар улс болгосон билээ. ТэрСингапурыг 15-20 жилийн дотор Япон, Солонгосын хөгжлийн түвшинд хүргэнэ гэж байсан юм.

Монгол Улсын хүн ам, орон сууцны тооллогоор 740 мянга гаруй өрхтэй гэсэн тоо гарсан. Хүн амын талаас илүү нь нийслэлд төвлөрч, тэдний 63 хувь нь гэр хороололд амьдардаг. Улаанбаатарын агаар, хөрсний бохирдлын гол эх үүсвэр болсон хагас сая шахам яндангийн утаа, 160 мянган жорлонгийн нүх эндээс эхтэй. Хэдийгээр бид хамгийн сүүлийн үеийн интернэтэд нэвтэрч, гар утас барьж, автомашин унаж, хотын төвийн өндөр шилэн байшингуудад дэлхийд нэртэй дэлгүүр, зочид буудлын сүлжээ нээгдэж байгаа ч хот, хөдөөгөөрөө талцаж, гэр хороолол, орон сууцанд амьдардгаараа ялгарч байна. Иймээс Улаанбаатар хотод 75 мянган айлын орон сууцны хороолол, хотхон, бүсийн тулгуур төв, аймгийн төвд 25 мянган айлын орон сууц барих их ажил эхэлсэн. Одоогоор Засгийн газар 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрийн эхний ээлжинд нийслэлд 54 компанийн 62 мянга, хөдөө орон нутагт 17 аймгийн 12 мянган айлын орон сууцны барилга шаардлага хангасан хэмээн үзжээ. Тэдгээрийн 28 мянга нь жил хагасын дотор ашиглалтад орох юм. Харин бодит байдлаар дөнгөж 6341 нь болзолд заасан 50 ам. метр талбайтай байрт багтсан нь сард 800 мянган төгрөгөөс багагүй орлоготой өрх, анх удаа байр авах гэсэн иргэдийн эрэлт хэрэгцээний өчүүхэн хэсэг юм. Улаанбаатарын амьдралын түвшин доогуур 210 мянган өрхийн хэд нь 50 саяын 10 хувийн урьдчилгаа өгөөд сар болгон 360 мянган төгрөг төлж чадахыг хэлэхэд хэцүү. Гэсэн чорон сууц нь зээлийн баталгаа болж, 20 жилийн урт хугацаа нь хүмүүст итгэл найдвар төрүүлж байна. Санхүүгийн эрх чөлөөнд хүрэх зам бол өмч, юуны өмнө газар, орон сууц билээ.

Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан урт хугацааны зээлийг Америкт моргейж, Европт ипотек гэж нэрлэдэг. Манай улс Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуультай болоод ойндоо хүрээгүй байна. Албан ёсны баримт бичигт ипотекийн хууль нэрээр яригддаг л даа. Моргейжийн зээлд хамрагдсан хүмүүст байнгын ажлын байртай байх ёстой гэсэн хатуу зарчим үйлчилдэг. Тиймээс хүмүүс мэргэжил боловсролтой бол ажилтай, ажилтай бол орон сууцтай болоход илүү дөхөмтэй. Монгол санхүүгийн моргейжийн системийн Америк загварыг хуулбарлах бус, өөрийн нөхцөлд тохируулан хэрэглэх учиртай. Моргейжийн зээл гэдгийг нэг талаас барьцаат зээл, нөгөө талаас хөрөнгө хадгалах эрх гэж тайлбарлаж болно. Монголчуудын толгойд “өргүй бол баян” гэсэн сэтгэхүй ноёлдгоос тэтгэвэрт гарах дөхөхөөрөө ихэвчлэн орон байрны бараа хардаг. Тэгвэл “өрөнд баригдах дуртай”гадаадынхан арав хорин жил тохилог сууцанд амар тайван амьдарч байгаад өрөө төлж, өмчтэй болдог. Моргейжийн зээлдэгчийн өмч нь хүүгийн хамгаалалтад байдаг учир өмчийг захирах эрхийг хязгаарладаг. Зээлийн хэмжээ бодит, зарцуулалт нь тогтвортой, зээлийн нэрлэсэн үнийг эргэж төлдөг бол бас доош нь буулгаж болдгоороо онцлогтой.

Шинэ тулгар Хөгжлийн банк Засгийн газрын 200 тэрбум төгрөгийн бондыг арилжаалан, хөрөнгө босгож амжаагүй байхад Капитал, Төрийн банк иргэдэд моргейжийн зээл олгох ажлыг хариуцаж эхэлсэн. Харин одоо Хөгжлийн банк олон улсын зах зээл дээр таван жилийн хугацаатай 580 сая ам. долларын бонд амжилттай гаргасан тухай “Евразиа Капитал” мэдээллээ. Эдгээр бондын санхүүжилтээр Сайншандын аж үйлдвэрийн парк, шинэ төмөр зам, 100 мянган айлын орон сууцны төслийг санхүүжүүлэхэд 6,2 тэрбум ам. доллар шаардагдах юм. Ямар ч улс төсөв, даатгал, хөрөнгийн болон санхүүгийн зах зээлээсээ хөрөнгө босгодог бол манайх зөвхөн санхүү дээрээ түшиглэж ирсэн.

Өнөөдөр орон сууцжуулах төрийн зөв бодлого захиргааны хүнд сурталтай тулгарч, нийгэмд бухимдал үүсгэж байгааг нуухын аргагүй. Төрийн үйлчилгээний байгууллагуудын үүдэнд архивын түүхчилсэн лавлагаа, хугацаа хэтэрсэн зээлийн өргүй гэсэн баримт, гэмт хэрэгт холбогдоогүйг баталсан бичиг авахаар хүмүүс урт дараалалд зогсч, тэр тоолонгоор хураамж төлж буйгаа ярьж байна. Нөгөөтэйгүүр эрийн цээнд хүрч, өрх тусгаарласан хүүхдүүд эцэг эхийнхээ орон сууцны ордер дээр хамтран эзэмшигчийн бүртгэлтэй байгаа нь залуу гэр бүлийн анх удаа байртай болох хүсэлд санамсаргүй саад болов.

Мөн барилгын компаниуд орон сууцны нэг ам. метр талбайн үнийг даруй 100-200 мянган төгрөгөөр нэмжээ. Зарим нь урьдчилгаа 10 хувийн оронд 30 хувийг нэхэж байна. Өмнөх Засгийн газрын өнгөнд 40 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрт тавигдах шаардлага бүрхэг байсны адил одоо ч барилгын материалын чанар, газрын үнэлгээ тун баримжаагүй байгаа нь ашиг хайгчдын олзны үүдийг нээж магадгүй. “Шинэ бүтээн байгуулалт”-ын орон сууцны хороолол, хотхон барих газрын дэд бүтцийн байгууламжийг улсаас барьж өгнө гэсэн боловч нийслэлийн Сонгинохайрхан дүүргийн Баянголын амыг эс тооцвол дулаан, цахилгаан, цэвэр, бохир усны шугам шинээр тавьсан газар алга. Хотын төвийн дэд бүтэцдээ ойр газруудад гэр хороолол байрладаг. Иргэдэд өмчлүүлсэн тэдгээр газарт зэрэглэл тогтоосон мөртлөө одоо хэр оновчтой үнэлгээ хийсэнгүй.

Нийслэлийн ИТХ-ын Тэргүүлэгчдийн 2011 оны тогтоолоор баталсан “Нийслэл дэх гэр хорооллын газар чөлөөлөх, орон сууцжуулах ажлыг зохион байгуулах журам” нэрийн дор “А” зэрэглэлийн 700 ам. метр газрыг 30-40 сая төгрөгөөр үнэлж, газрын нийт үнэлгээг харгалзан орон сууцанд оруулах, эсвэл тогтоосон хэмжээнд хүрээгүй тохиолдолд шинэ суурьшлын бүсэд газар заан нүүлгэн шилжүүлж, нөхөн олговор олгохоор шийджээ. Иргэний өмчилсөнтэр газар дээр арван хэдэн давхар байшин барьж, хэдэн тэрбумын үл хөдлөх хөрөнгө босгочихоод дөнгөж 40 саяар үнэлж болно гэж үү. Монгол Улсын иргэн өмчийнхөө газар дээр барилга барих эрхтэй, төрөөс дэмжлэг авах эрхтэй, газраа өөрөө үнэлэх ч эрхтэй. Өнгөрсөн жил гэр хорооллын газар чөлөөлөхөд улсаас 24 тэрбум төгрөг зарцуулсан гэх авч энэ онд 10 тэрбумыг төсөвлөсөн байна.

Төрөөс төдийлөн хөрөнгө мөнгө шаардахгүй, 100 мянган айлын орон сууцны ажлыг эрчимжүүлэх арга зам багагүй бий. Юуны өмнө төрийн үйлчилгээний хүнд суртлыг арилгаж, иргэд цаг заваа үрж, элдэв бичиг баримт хөөцөлддөг явдлыг цахим хэлбэрт бүрмөсөн шилжүүлж, гадаадын хөрөнгө оруулалтыг татах эрх зүйн орчныг тов тодорхой болгон, барилгын компаниудад чанарын өндөр шаардлага тавих, нэгэнт урьдчилгаа төлж санхүүжилтээ хийсэн иргэдэд байрыг заасан хугацаанд нь хүлээлгэн өгөх, хугацаа алдсан тохиолдолд хариуцлага тооцох зэрэг арга механизм үгүйлэгдэж байна. Орон сууц, хүн амын тооллогын дүнгээр 800 мянган иргэн байртай болохыг хүсч, жилд 15 мянган айлын сууц ашиглалтад орж байгаа нь эрэлт, нийлүүлэлтийн хол зөрүүг илтгэнэ. Засгийн газрын сүүлчийн хуралдаанаар нийслэлийн найман дүүрэг, найман аймгийн төвд баригдаж байгаа 44700 айлын байрыг 100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөрт багтаасан байна. Гэсэн ч хоёрдугаар сарын сүүлчээр гарсан зургаан хувийн хүүтэй зээл олгох шийдвэр банкуудыг шавдуулж эхэлсэн нь багагүй ачаалал үүсгэж байгаа юм. Өргөдөл хүлээн авсан эхний долоо хоногт ОССК-иас 100 иргэний зээл хүссэн баримт материалыг арилжааны банкуудад шилжүүлжээ. Хөтөлбөр 2016 он хүртэл үргэлжлэх бөгөөд иргэд тав тухтай орчинд амьдрах тохилог орон байртай болохын тулд оновчтой сонголт хийх нь ирээдүйдээ чиглэсэн томоохон хөрөнгө оруулалт билээ.

“Шинэ бүтээн байгуулалт”-ын орон сууцжуулах зорилтот хөтөлбөр XXI зууны Монголын нийгмийн эгэл бор иргэдийн амьдралын түвшинг дээшлүүлэх, байгаль орчны бохирдлыг багасгах, ажлын байр бий болгох, хөдөө орон нутгийг хөгжүүлж, хот руу чиглэсэн нүүдлийг багасгах үр дүнтэй алхам юм. Монголчууд бид “Хар гэртээ хаан, бор гэртээ богд” гэдэг. Санхүүгийн эрх чөлөөнд хүрэх эхлэл орчин үеийн орон сууцны түлхүүр монголчуудын гарт бий.

Ж.Батзандан