Н.Золжаргал: Иргэдийн хуримтлал бий болгох шилдэг арга бол ипотекийн зээл

Монголбанкны Ерөнхийлөгч Н.Золжаргалтай ярилцлаа.

-Урт хугацаатай, бага хүүтэй орон сууцны зээлийн систем Монгол Улсад бий боллоо. Гэхдээ эдийн засгийн өнөөгийн нөхцөл үүнийг хүлээж авахад бэлэн болсон уу?

-Ипотекийн зээлийн асуудлыг олон сар хэлэлцсээр зургаадугаар сарын 17-ноос иргэддээ олгохоор шийдвэрлэлээ. Үүнтэй холбогдуулаад Төвбанкнаас шалтгаалах бүх дүрэм, журмыг боловсруулж, баталсан. Засгийн газар ч бүх шийдвэрийг гаргасан. Гэхдээ энэ асуудал өнөөдөр эхлээд дуусах юм биш. Явцын дунд өөрчлөх, шинэчлэх зүйл олон гарна. Мөн Санхүүгийн зохицуулах хороо, ХЗЯ, бусад холбогдох агентлагуудын журам, дүрэмд ч өөрчлөлт оруулна. Энэ өөрчлөлтүүд ипотекийн зээл олгоход саад болохгүй. Цаашид энэ нь үнэт цаасаар баталгаажиж, тэр нь Нийгмийн даатгалын сан руу хөрвөх олон шаттай үйл явцын дунд энэ ажил маань үргэлжилж болно гэж үзсэн учраас ерөнхий тохиролцоонд хүрлээ.

Энэ бол монголчуудын хүсэн хүлээж байсан гол шийдвэр, амьдралд нь томоохон өөрчлөлт оруулах зүйл учраас баяртай мэдээ мөн. Үүнд хүрэхийн тулд маш их судалгаа, нарийн тооцоо хийсэн. Урьтач ажил их байсан. Бараг бүтэн жилийн ажлын маань үр дүн. Статистикийн хамгийн сүүлийн мэдээнээс харахад улсын хэмжээнд инфляци тавдугаар сарын байдлаар 8.4 хувьд хүрлээ.

Бидний зорилтот түвшинд маш дөхсөн үзүүлэлт. Үүнд зориулж бодлогын маш олон арга хэмжээ хэрэгжүүлсэн, хэрэгжүүлэхээр төлөвлөсөн. Инфляцийн хувь яагаад заавал найм дээр тогтох ёстой нь зүгээр нэг бэлгэдлийн чанартай асуудал биш. Иргэдийн орлого үнийн хөөс биш бодит хуримтлал болдог нийгмийг бид хүссэн.

Ялангуяа дундаж давхаргын хувьд маш чухал. Эдийн засгийн өсөлтөөс бий болж байгаа орлогоо иргэд хуримтлуулах бүрэн боломжтой. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны ипотекийн зээлээр дамжуулж хуримтлал бий болгохыг хүссэн юм. Ипотекийн зээлд бүгд хамрагдах боломжтой. Найман хувийн хүүтэй энэ зээлийн тогтолцоо бүтэц, хуваарь, загвараараа олон улсын жишгээс нэг их зөрөхгүй. Урт хугацаанд үргэлжлэх чадвартай.

-Эдийн засаг хэр удаан ийм өсөлттэй байх бол. Өсөлт зогсож, буурах хандлагатай болвол яах вэ?

-Монгол Улсын эдийн засгийн энэ өсөлт цаашид 15-20 жил үргэлжилнэ гэж үзэж байна. Ийм учраас бизнесээ өргөжүүлж, хөрөнгө оруулалт татах зэргээр ажиллаж, хуримтлал үүсгэх боломжтой ч Монголын дундаж давхаргынхны хувьд орон сууц гэдэг нь хөрсөнд буух нэн тохиромжтой хувилбар.

Эдийн засаг өсөөд байна л гэдэг. Тэгвэл иргэдэд юу наалдсан юм гэхээр асуудал гарч ирнэ. Өсөлт, өсөлтийн үрх дүнд бий болж байгаа нам инфляци, нам инфляциас гарч ирж буй энэ боломж маань эргээд мөнгөний нийлүүлэлтийг нэмнэ. Энэ нийлүүлэлт иргэдийн орон сууц болж хувирдаг. Орон сууц болж байгаа нь эргээд хуримтлалын нөхцөл болдог юм.

Ийм тогтолцоог хийх гэж манайхан нэлээд үзсэн. Жилийн зургаан хувийн хүүтэй зээл, төрийн албан хаагчдад зориулсан ипотек нь бүлэгт чиглэсэн. Гэтэл эх үүсвэр нь тодорхойгүй учраас явцын дунд ипотек гэдэг зарчимдаа ч тэнцэхээ больчихсон. Одоо бол ипотек буюу Монгол Улсын хуульд нийцсэн, орон сууцны тогтолцоо хэрэгжих гэж байна.

-Ипотекийн зээл мөнгөний бодлоготой яаж уялдах вэ?

-Найман хувь, тэр тогтвортой эдийн засгийг чиглэсэн бодлоготой, Монголбанкны өдийг хүртэл хийсэн ажилтай хэрхэн уялдахыг тайлбарлая. Бидний эцсийн зорилго бол эдийн засгийн зүгээр нэг өсөлт биш. Тогтвортой, урт хугацааны өсөлтийн тухай ярина. Гэтэл тогтвортой өсөлт нь дундаж давхаргын тогтмол, бүр нарийн яривал хуримтлал үүсдэг тогтолцоон дээр бий болдог юм. Монголбанкны явуулж буй бодлогын суурь онол нь энэ.

Тэгвэл дундаж давхаргынхны хувьд хуримтлал үүсгэх гол арга нь орон сууц гэдгийг бүгд ойлгодог. Тэгэхээр орон сууц руу чиглэсэн бодлогыг хэрэгжүүлэхийн тулд ипотекийн зээлийг нэмэгдүүлэх шаардлагатай. Одоогоор нийт багцлагдсан ипотекийн зээл 900 тэрбум төгрөг болсон. Энэ тоог нэмэгдүүлэх тусам дундаж давхаргынхны хуримтлал өснө. Үүгээр эдийн засгийн тогтвортой байдал хангагдана.

Тиймээс орон сууцны нийлүүлэлтийг нэмэхэд нэлээд анхаарч ажиллаа. Энэ болгоны урьтач нөхцөл нь яаж орон сууцны тоо, зээлийг нэмэх вэ, үүний үр дүнд худалдан авалт талын хуримтлалын механизмыг бий болгох вэ гэдэгт зориулсан үндсэн зүйл. Үүний тулд макро эдийн засаг, санхүүгийн тогтвортой байлгахыг бид зорьсон.

Тэрний гол хэмжүүр нь хэрэглээний үнийн индекс. Өөрөөр хэлбэл иргэдэд үнийн ямар ачаалал ирээд байна вэ гэдгийг сар болгон хэмждэг тэр нэгж. Энэ нэгж жилийн өмнө 17-18 байсан бол өнөөдөр 8.4 болсон нь бидэнд ипотекийн тогтолцоог бий болгох боломж олгож байгаа юм. 8.4 хувь дээр ирж байгаа макро эдийн засгийн тогтвортой байдал, төсөв ер нь цэгцтэй болж байна.

-Гэхдээ ипотекийн тогтолцоо бий болж буй энэ үед эдийн засгийн өсөлт саарч байгаа нь ямар үр дүнд хүргэх бол?

-Маш чухал ач холбогдолтой зүйлийг хэлэхэд сүүлийн зургаан улиралд Монголын эдийн засаг сулралтай байсан. Энэ явцад сүүлийн гурван улиралд эдийн засаг бүр сулрах нөхцөл байсан юм. Гэхдээ “Үнийг тогтворжуулах хөтөлбөр”, “Чингэс” бондын эх үүсвэр Монголын эдийн засагт орж ирсэн. Ялангуяа бондын хөрөнгө 10 жилийн турш манай эдийн засагт байх болсон нь инфляцийг нам тогтвортой түвшинд байлгахад нөлөөлсөн. ОХУ түлшнийхээ үнийг 30 хувиар нэмчихээд байхад манайх жижиглэнгийн ханшийг зургаан хувьд долоон сарын турш барьж, сүүлдээ бүр бууруулах ч боломжтой боллоо.

Энэ тоо баримтууд Монгол Улсын эдийн засгийн тогтвортой байпал үүсэхэд дэм болох учиртай. Хамгийн гол нь эдийн засгийн тэр их өсөлтүүд үнэхээр дундаж давхаргадаа наалдаж, хуримтлал болж чадахгүй бол тогтвортой өсөлт биш. Дундаж давхаргын хуримтлал болдог энэ өсөлт дээр иргэдийн баялаг нэмэгдэж, түүнийгээ эргүүлээд хуримтлуулдаг механизм л байхгүй бол тэр бол хөөс. Нэг жил, эсвэл хоёр, гурван жил байлаа, алга болно, иргэд бас л бүсээ чангалах шаардлагатай болно.

-Өмнө нь хэрэгжиж байсан ипотекийн зээлийн хөтөлбөрүүдээс ялгарах хамгийн том онцлог нь яг юу юм бэ. Хүмүүс үүнийг сонгуулийн шоу гэж бодож байна. Бас үл итгэх байдал ч бий?

-Зарчмын хувьд хэд хэдэн том шийдвэргарна гэдгийг хүн бүр мэдэж байгаа. Одоо Монголд байгаа 100 мянган орон сууцнаас эзэмшиж байгаа хүмүүс бүгд найман хувийн зээлд хамрагдах боломжтой. Байраа эзэмшиж байгаа бол эх үүсвэрээ суллаж авах боломжтой. Ингэснээр үр хүүхдийнхээ орон сууцны зээлийн урьдчилгааг төлсөн ч болно. Арилжааны банкуудын өндөр хүүтэй ипотекийн зээлийг авсан хүмүүс хүүг нь найм руу хөрвүүлнэ.

Энэ нөхцөлийг бий болгохын тулд олон ажил хийсэн. Хүмүүс найман хувийн хүүтэй ипотекийн зээлийг “100 мянган айлын орон сууц” хөтөлбөрөөс юугаараа ялгаатай юм бэ гэж асууж байна. Хамгийн том зөрүү нь төр орон сууцаар дамжуулан хэрэгжүүлж буй орон сууцны халамжийн болон орон сууцаар дамжин дундаж давхаргад очиж буй хөрөнгө,хуримтлал бий болгох бодлогыг хооронд нь холиод байсан юм.

Одоо бид энэ хоёрыг салгаж байгаа юм. Халамжийн бодлого “Төрийн орон сууц” гэдэг хөтөлбөрийн дагуу явна. Ипотек буюу иргэд өөрсдөө орон сууцаа өмчилдөг тэр процесс нь найман хувийн ипотекийн зээл гэдэг хөтөлбөрийн дагуу явагдах юм. Өөрөөр хэлбэл халамжийн бодлого гэдэг нь төр нь орон сууцаа эзэмшиж, өөрсдөө бариулж, хатуу тогтоосон үнээр зарж, эсвэл түрээслүүлнэ. Энэ нь мөн нийгмийн тодорхой бүлэг буюу зорилтот хэсэгт хамаарна. Засгийн газрын тусдаа баланс дээр бичигддэг төрийн орон сууц гэдэг бүтэц. Үүнийг одоогийн ипотекоос салгаж өгсөнөөр ирэх даваа гаригт хэрэгжиж эхлэх гэж байгаа ажил боломжтой болсон хэрэг.

-Урьдчилгаа төлбөрийг 10-30 хувиар тогтоож, Засгийн газар хөнгөлөлт үзүүлнэ гэсэн. Яг хэнд 10хувиар, хэнд 30 хувиар урьдчилгааны хэмжээг тогтоох вэ?

-Энэ нь Засгийн газраас зорилтот бүлгүүддээ өгч болдог урамшууллын систем. Монголбанкны хувьд стандартаар 30 хувь байна гэж л заасан. Гэхдээ зөрүү мөнгийг банкинд Засгийн газар төлнө. Яг хэдэн хувь, 15 уу, 13 уу гэдгийг намраас тогтооно. Тэр хүртэл 30 хувиараа л явна.

-Нийгмийн даатгалын сангийн үүргийг тодорхойлохгүй юу?

-Нэг талдаа иргэдийн хуримтлал гэдэг нь Нийгмийн даатгалын сан байдаг юм. Сар бүр ажил олгогчийн, ажиллтны төлж буй нийт иргэдийн мөнгөний хуримтлал. Ажлын байр, цалин сайн байх тусам энэ хуримтлал улам өсдөг. Гэтэл манайд энэ сан сайн хуримталж чадаагүй. Хуримтлагдсан байснаар нь улсын төсвийн цоорхойг нөхөөд таарсан. Сүүлийн хэдэн жил үүнийг төрөөс их анхаарч байгаа ч иргэд нийгмийн даатгалын хуримтлалынхаа ач холбогдлыг төдийлөн мэдэрч чаддаггүй учраас татвар, шимтгэл төлөх сонирхолгүй байдаг нь нууц биш.

Одоо бол эсрэгээрээ. Иргэд яг бодит цалингаа бүртгүүлэхийг хүсэж, элдэв халамж, шагнал, цалингаас гаднах орлого зэргийг цалиндаа шингээхийг л бодно. Хөдөлмөрийн үнэлгээ ч бодитой, далд, тойруу үнэлгээнүүд арилна. Үүний үр дүнд нийгмийн даатгалын шимтгэлүүд үнэн зөв бөглөгдөнө. Ингэснээр нийгмийн даатгалын бүтэц ч эрүүлжих болно. Энэ тогтолцоо өөрөө сууриараа хэд хэдэн удаа өөрчлөгдсөн. Улам сайжирч байгаа.

-Ипотекийн зээлийн зохимжит хэмжээ байх уу. Саад гарах юм биш биз?

-Зах зээл дээрх эрэлт, нийлүүлэлтийн аль алиныг дэмжих бодлогын хамгийн том алдаа хаана гардаг вэ гэхээр баланс алдагдах үед. Нийлүүлэлт ихдэх, эсвэл эрэлт нь хутрээд орон сууцны үнэ өсчих ч юм уу. Гэхдээ энэ том бодлогын хүрээнд өчнөөн ажил хийж, баахан дэмжлэг үзүүлсэн ч эцсийн цэгт нийлүүлэлт талыг л дэмжих ёстой. Нийлүүлэлт сайн л бол үнэ тогтвортой байна. Ажил зогсох, гааль дээр цемент саадахад л асуудал үүснэ. Тиймээс үнэ тогтвортой байх бүх зохистой аргыг бид хэрэгжүүлэхийг хичээнэ. Гэхдээ үнэ тогтвортой байлгах гэдэг нь хатуу үнэ тогтоох гэсэн үг биш. Өөрөөр хэлбэл, “100 мянган айлын орон сууц хөтөлбөр”-ийн үеэр ийм асуудал гарсан. Үнэ тогтоож, жил бүр төсөвт суулгана ч гэж ярьсан. Гэтэл зорилтот хүрээнд чиглэсэн ажил биш нийт массыг хамарсан энэ том ажлын хөрөнгийг улсын төсөвт суулгана гэвэл хэзээ ч бүтэхгүй. Төсөв дийлэх ч үгүй.

-Яг 100 хувь бэлэн болсон байр цөөхөн байгаа. Ихэнх нь баригдах шатандаа яваа. Дээрээс нь энэ их орон сууцыг дулаан, цахилгаанаар хангах боломж манайд байхгүй. Энэ шалтгаанууд ипотекийн зээлд саад болох уу?

-Энэ олон сарын хугацаанд бид Засгийн газартай хэлэлцэж, зөвшилцөж бөөн юм болсон нь эцсийн дүндээ нийлүүлэлт талд байгаа эрсдэлүүдийг шалгаж үзсэн хэрэг. Тэгээд бүгдийг тооцоолж, одоо боллоо гэж үзсэний дараа ажлаа албан ёсоор эхлүүлж байгаа юм. Мөн нөгөө талд ч олон асуудал бий. Ойрын 1.5 жилийн дотор нийслэлд Т хэлбэрийн хурдны зам баригдана. Ингэснээр хотыг тойрсон эргэлтийн бүсүүдэд орон сууц босох боломжтой. Иргэд тэр хэсгийг сонгоход асуудалгүй болно. Цахилгаан, дулаан гээд маш тос цогц ажлыг энэ хүрээнд хийнэ. Хийгээд эхэлчихсэн. Бүх юмыг 100 хувь, төгс төгөлдөр болгож байж эхлүүлнэ гэвэл хэдүүлээ маш удаан хүлээх болчихоод байна.

Д.Амар

"Батаарыг хэн сайн мэдэх вэ" асуулт хариултын хонжворт уралдаанд оролцох